物业选聘续聘规则究竟是什么？

在物业管理领域，物业的选聘与续聘是至关重要的环节，它关系到小区或商业区域的管理服务质量以及广大业主的切身利益，物业选聘续聘规则究竟是什么呢？下面为您详细解读。

物业选聘规则

1、成立业主大会

- 对于一个物业管理区域，首先要由业主们共同组成业主大会，业主大会是决定选聘物业相关事宜的权力机构，在符合条件的情况下，如小区交付使用的建筑面积达到一定比例等，建设单位或相关部门会组织业主成立业主大会筹备组，筹备组负责业主大会的筹备工作，包括确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等。

- 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式来决定选聘物业的相关事项，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

2、制定选聘方案

- 业主大会需制定详细的物业选聘方案，方案内容应包括选聘方式（如公开招标、邀请招标等）、物业服务内容与标准、服务费用预算、对物业服务企业的资质要求等，在服务内容方面，要明确涵盖安保、保洁、绿化养护、设施设备维护等具体项目，并对每个项目的服务标准进行量化，如保洁服务中楼道清扫的频次、垃圾清运的时间等。

- 选聘方案需经业主大会表决通过，通常要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

3、发布选聘信息

- 通过多种渠道发布物业选聘信息，如在小区公告栏张贴公告、在相关的物业管理信息平台发布消息等，公告内容应包含选聘的基本信息，如选聘的物业项目名称、地点、服务内容、报名条件、报名时间和地点等。

- 吸引符合条件的物业服务企业报名参与，对于报名的企业，要进行资格审查，查看其营业执照、物业服务企业资质证书等相关证件，确保其具备相应的服务能力和信誉。

4、评标与定标

- 组成评标委员会，评标委员会一般由业主代表和有关专家组成，评标过程中，会根据物业服务企业的投标文件，从服务方案、服务质量承诺、服务费用报价、企业业绩等多个方面进行综合评估。

- 评标委员会按照事先确定的评标标准和方法进行打分，选出得分最高的企业作为中标候选人，经过业主大会再次确认后，确定最终的中标企业，并与其签订物业服务合同。

物业续聘规则

1、提前评估

- 在原物业服务合同期满前一定时间（通常为3 - 6个月），业主委员会要组织对现物业服务企业的服务质量进行评估，评估可以通过问卷调查、业主座谈会等方式，广泛征求业主的意见和建议，评估内容包括物业服务的各个方面，如小区环境卫生状况、安保工作成效、设施设备维护情况等。

- 根据评估结果，判断现物业服务企业是否达到了合同约定的服务标准，如果大部分业主对其服务满意，且企业在服务过程中没有出现重大违约行为，那么可以考虑续聘。

2、协商续约

- 业主委员会与现物业服务企业进行协商续约事宜，双方要就服务内容、服务标准、服务费用等方面进行沟通和协商，如果在原合同基础上有需要调整的内容，要达成一致意见，随着物价上涨和服务需求的变化，可能需要对服务费用进行适当调整。

- 协商一致后，签订新的物业服务合同，新合同要明确双方的权利和义务，以及服务的期限等内容。

3、业主大会表决

- 即使业主委员会与物业服务企业协商一致，续约事项仍需提交业主大会表决，这是为了保障广大业主的知情权和决策权，业主大会要对续约的相关内容进行审议和表决。

- 通常需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，续约才能生效，如果表决未通过，则需要按照选聘规则重新选聘物业服务企业。

物业选聘续聘规则有着严格的程序和要求，其目的是为了保障业主能够选聘到合适的物业服务企业，为小区或商业区域提供优质、高效的物业管理服务。